اصول قیمت گذاری ملک
املاک به چه صورتی قیمت گذاری می شوند؟
شما شاید تصمیم گرفته باشید که خانه ی خود را بفروشید یا حتی وارد بازار خرید و فروش مسکن شوید و ممکن است که برایتان چنین سوالی پیش آمده باشد که املاک چگونه قیمت گذاری می شوند و ملاک قیمت گذاری ها چیست، در این مقاله به بررسی اصول قیمت گذاری ملک با این موضوع می پردازیم.
آگاهی از قیمت ملک هرچه دقیق‌تر باشد نه تنها برای مالک، بلکه برای خریدار ملک یا اجاره‌کننده نیز بسیار مفید و کارآمد خواهد بود، چرا که در صورت نداشتن اطلاعات کافی در مورد قیمت‌گذاری ملک ممکن است خریدار یا مستأجر در دام برخی از افراد سودجو، که قصد دارند مبلغی بیش از ارزش واقعی ملک خود را از طرف معامله دریافت کنند افتاده و متحمل ضرر و زیان مالی شوند. این امر در حال حاضر که نه تنها قیمت املاک بلکه قیمت تمامی کالاها و خدمات در حال نوسان است، از اهمیت بیشتری برخوردار است.
مثلا داشتن مستر روم یک مزیت خوب به حساب می آید.
بررسی قدم به قدم نحوه قیمت گذاری
اولین قدم در تخمین زدن قیمت یک ملک مراجعه به مشاورین املاک و سایت های مرتبط برای بررسی قیمت املاک فروخته شده در نزدیکی خانه شما است، همچنین در صورت تمایل نیز می توانید با بررسی قیمت خانه ها و آپارتمان های فروخته شده در چند هفته و ماه اخیر به یک قیمت تقریبی دست پیدا کنید.
اگر قصد فروش ملکی را دارید و برای پیدا کردن قیمت مناسب می خواهید از مشاوران املاک قیمت بگیرید حواستان باشد که لازم نیست حتما بگویید یک آپارتمان با متراژ و طول عمر مشخص چه قیمتی دارد، زیرا آنها به سادگی متوجه خواهند شد که شما فروشنده هستید، بلکه از آنان بخواهید تا نمونه و فایل هایشان را برایتان مرور کنند و شما می توانید ببینید که خانه هایی که با ملک شما شباهت دارند با چه قیمتی معامله می شوند، دقت کنید که دلالان برای خرید ملک شما مبلغی پایین تر از قیمت واقعی ملکتان را به شما پیشنهاد می دهند.
البته در نظر داشته باشید که برای فروش خانه تنها عامل تاثیر گذار در قیمت مساحت خانه نیست، به عنوان مثال در تهران و کلان شهر های دیگر یا حتی بخش های شمالی کشور فاکتور ها و عوامل دیگری نیز بر قیمت گذاری املاک نیز تاثیر گذار است مثل تعداد آپارتمان ها و ساختمان های نوساز حاضر در محل و نمای ظاهری ساختمان، در حالت کلی مواردی چون سطح امکانات رفاهی در محل زندگی، تعداد طبقات و واحد های ساختمان، حمعیت ساکن در محل زندگی، رنگ امیزی داخل ساختمان و مهم تر از همه، طول عمر ساختمان از دیگر عوامل موثر قیمت خانه هستند.
عمر خانه از فاکتور های مهم است
در بند بالا ذکر شد که طول عمر خانه فاکتور مهمی در قیمت گذاری ملک است، شایان ذکر است که ساختمان هایی که طول عمر بالای 25 سال دارند کلنگی محسوب می شوند و ارزش املاک کلنگی با توجه به اینکه به نسبت متراژ خانه چند طبقه اجازه ساخت بهشان تعلق می گیرد تعیین می شود و همچنین بنا های با طول عمر زیر 6 سال نوساز محسوب می شوند.
آیا ملک شما دارای سند می باشد ؟
یکی دیگر از عوامل موثر در قیمت گذاری، سند خانه است و می تواند اثر زیادی داشته باشد؛ اول باید به این نکته توجه کرد که آیا ملک سند دارد یا نه، در بسیاری از موارد خانه های زیادی به صورت قولنامه ای معامله می شوند، در نظر داشته باشید که به طور کلی قیمت املاک قولنامه ای کمتر از املاک سند دار است، در میان املاکی که سند دارند نوع سند نیز در قیمت خانه تاثیر گذار است و هم فروشنده هم خریدار باید به نوع سند در هنگام معامله توجه داشته باشند، انواع سند مثل: سند شخصی، اوقافی، تعاونی و… .
در ساخت ویلا و خانه از چه مصالحی استفاده کرده اید؟
عوامل دیگری نیز در قیمت گذاری املاک تاثیر گذار است، مثل نوع سازه و مصالح به کار رفته در ساختمان، موقعیت مکانی، نوع سند ملک، داشتن پارکینگ، انباری و آسانسور( برای آپارتمان هایی که در طبقه های بالایی ساختمان قرار دارند وجود آسانسور تاثیر به سزایی در قیمت آن ها دارد)، نوع معماری و طراحی ساختمان، دسترسی مناسب به وسایل حمل و نقل عمومی، مراکز خرید و خیابان اصلی.
دقت داشته باشید که نوع کاربری ملک خود را مشخص کنید، اینکه املاک آپارتمانی باشند یا ویلایی یا تجاری و اینکه در محدوده ی شهری قرار می گیرند یا نه می توانند در قیمت اثر گذار باشند ، همه اینها اصولی هستند که در قیمت گذاری ملک شما تاثیر بسزایی دارند.
چند پیشنهاد برای تسریع فروش ملک
اگر قصد دارید که ارزش ملکتان را بالا ببرید یا فروش خود را تسریع کنید توصیه می کنیم به موارد زیر عمل کنید:
- تغییر دکوراسیون خانه:
دکوراسیون خانه ی شما برای جذب مشتری بسیار مهم است و شما با بهبود چیدمانِ داخلیِ ملکتان حس خوبی را به مشتری القا می کنید، همچنین یکی از مهم ترین و چشم گیر ترین بخش های یک خانه، آشپزخانه است و صرف کمی هزینه جهت بهبود بخشیدن و چشم نواز کردن آشپزخانه می تواند باعث شود تا مشتری شما نسبت به ملک شما حس خوبی پیدا کند.
- انجام تعمیرات:
انجام تعمیرات و رفع عیب ها و ایراد های ملکتان قطعا می تواند در قیمت گذاری نقش به سزایی را ایفا کنند، حتما لزومی ندارد که صرفا برای افزایش ارزش ملکتان دست به تعمیرات گسترده یا حتی در بعضی موارد دست به بازسازی بزنید، بلکه یکسری تعمیرات کوچک و رفع ایرادات جزئی می تواند خود باعث بالا رفتن ارزش ملکتان شود، مثل: تعویض لامپ های سوخته، کلید یا پریز های از کار افتاده یا تعویض و تعمیز درب های پوسیده و قدیمی.
- آماده ی بازدید کننده باشید:
همیشه سعی کنید که آماده ی پذیرش مشتری باشید و خانه را برای بازدید آن ها آماده و تمیز داشته باشید.
البته با چند ایده خلاقانه می توانید به ملک خود زیبایی ببخشید :
موارد دیگری نیز هستند که در قیمت خانه تاثیر گذار هستند که در پایین ذکر می کنیم:
- به طور کلی در شرایط یکسان واحد های جنوبی به نسبت واحد های شمالی کمی گران تر هستند.
- در برج ها که امکانات رفاهی بیشتر است و واحد ها معمولا فول امکانات هستند قیمت واحد ها به مقدار زیادی بیشتر خواهد بود.
- شهرت یک محله نیز می تواند به شدت در قیمت یک ملک تاثیر گذار باشد، به عنوان مثال در مناطقی که از آن ها با بدنامی یاد می شود ارزش خانه ها به نسبت مناطق خوش نام پایین تر می باشد و لازم است که پیش از انجام معامله راجع به خوش نامی منطقه تحقیق شود.
- منظره، چشم انداز و نورگیر بودن یک ساختمان به طور کلی می تواند به عنوان یک فاکتور مثبت برای افزایش قیمت خانه در نظرگرفته شود.
- جنس و نوع مصالح استفاده شده در ساختمان نیز می تواند اثر گذار باشد، به عنوان مثال عایق بندی نا مناسب دیوار ها و سقف ها خود می تواند باعث افت قیمت یک ملک شود.
- علاوه بر نوع مصالح نوع و استحکام خاک هم پتانسیل اثر گذاری روی قیمت را دارد، بعضی مناطق خاک سست تری دارند و خانه هایی که در چنین مناطقی بنا شده باشند از قیمت پایین تری برخوردار خواهند بود، البته شایان ذکر است که افراد محدودی هستند که توانایی بررسی استحکام خاک یک منطقه را دارند و اندازه گیری نیازمند یک متخصص می باشد.
- برخی از شهر های ایران مثل تهران که روی گسل قرار دارند، یک فاکتور جدید را به معادله اضافه می کنند و حضور خانه در محدوده ی گسل می تواند باعث تغییر یافتن قیمت خانه شود.
- نوع فونداسیون به کار رفته در ساختمان
- اگر ویلای شما دارای ویلا باشد قطعا ارزش زیادی برای ملک شما ایجاد خواهد کرد
همچنین اگر میخواهید درباره نکات مثبت و منفی استخر بدانید :
صحبت پایانی
البته در نظر داشته باشید که قیمت نهایی خانه با احتساب تمامی موارد و آپشن ها انجام می شود ممکن است یک واحد آپارتمان در طبقه ی چهارم یک خانه که نمای خوبی دارد از طبقه چهارم یک آپارتمان دیگر که نمای معمولی دارد اما بهره مند از آسانسور است ارزان تر باشد ، اینها اصول قمیت گذاری املاک شما مانند : ویلا ، باغ ، باغچه ، خانه ، آپارتمان و هر چیز دیگری بود که گفتیم.
